【财经分析】供需格局持续优化 仓储物流REITs价值重估

新华财经上海6月29日电（记者 杨溢仁）2026年以来，国内公募REITs各大板块行情呈现出了明显的分化格局，仓储物流REITs历经了数轮行业供需调整与周期底部磨盘，迎来了关键的转折窗口。

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全市场目前共有11只仓储物流REITs产品上市，依托高标仓储资产不可替代的实体刚需属性，行业正式走出持续数年的调整周期，整体释放出供需结构持续优化、园区出租率稳步回升、仓储租金逐步修复的多重向好信号。

周期筑底 供需转暖

过去数年，国内仓储物流行业曾长期受制于新增供给集中释放、市场有效需求不足的矛盾，并进入调整消化阶段。而经过一轮存量资产的优化和低效产能的出清，行业核心供需矛盾得到了根本性缓解，正式迈入了“供给收缩—需求回暖—出租率修复—租金企稳回升” 的正向循环通道，行业发展逻辑也从早年高速增量扩张模式，全面转向存量提质增效的高质量发展阶段。

从供需两端的核心数据来看，行业改善趋势具备扎实的数据支撑。

根据普洛斯对全国49个核心物流城市的持续监测，相关数据显示，2025年全国仓储物流新增供给规模约1400万平方米，新增投放体量较行业高峰期大幅收窄，供给端扩张节奏显著放缓；与之形成鲜明对比的是市场需求持续走强，全年仓储净吸纳量同比增长23%，总量达到1600万平方米，有效吸纳规模已经超过当年新增供给，供需失衡局面得到实质性扭转。

不仅如此，供需格局的持续优化已直接传导至园区运营指标，2025年末，全国核心城市高标准仓储平均出租率回升至83%，京津冀、长三角、粤港澳等核心枢纽城市仓储的空置率不断下行，持续承压的仓储租金也结束了下跌态势，逐步进入企稳修复通道。

进入2026年一季度，宏观经济与物流产业数据持续走强，进一步夯实了仓储物流赛道复苏根基。数据显示，一季度国内GDP同比增速达到5.0%，内需对经济增长的贡献率高达84.7%，国内居民消费持续复苏，线上线下商贸流通规模稳步扩张，直接带动全产业链仓储周转需求持续上行。与此同时，中国物流与采购联合会发布的行业景气数据显示，3月全国物流业景气指数环比提升了2.7个百分点，物流运输、仓储分拣、供应链配套等全链条景气度同步走高，物流行业的整体复苏势头明确，为仓储资产运营改善提供了稳定的宏观大盘支撑。

“本轮行业复苏并非短期脉冲式回暖，而是依托多元化结构性增量形成长期增长动能，跨境电商、下沉市场快递快运、新能源产业链配套、食品冷链、即时零售五大赛道成为了仓储需求增长的核心引擎。”一位原始权益人告诉记者。

普洛斯全国49城监测数据亦显示，2025年跨境电商仓储布局不再局限传统华南沿海区域，逐步向华东、华北内陆城市多点扩散，全域布局带动多区域仓储需求释放；快递快运类仓储需求占比从往年的8%大幅提升至 17%，电商品牌向下沉市场渗透速度加快，前置仓、分拨中心等仓储配套需求持续扩容；新能源上下游产业链仓储需求占比由6%升至12%，动力电池、光伏储能、整车配套等产业均需要大面积标准化仓储空间；除此之外，高端制造、生物医药、低温食品冷链、同城即时零售等新经济业态持续扩容，不断拓宽仓储物流行业中长期成长边界，打破行业增长天花板。

样本剖析：中金普洛斯REIT何以成就标杆？

值得一提的是，在仓储物流行业经营环境持续修复的大背景下，以中金普洛斯REIT为代表的上市产品，凭借储备的全国核心区位优质仓储资产，叠加成熟精细化运营管理体系，持续保持稳健经营态势，成为了仓储物流REITs板块的核心标的。

就底层资产布局来看，中金普洛斯REIT持有10座成熟的仓储物流园区，全面覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海、成渝五大国家级核心经济圈，落地七大国家级物流枢纽节点，项目总建筑面积接近116万平方米，是目前全市场仓储物流REIT产品中，持有资产数量最多、整体规模体量最大、区域覆盖范围最广的头部产品。

资产区位优势尤为突出，超三分之二的园区坐落于一线城市及周边近郊核心物流板块，交通路网完善、产业集聚度高，区位稀缺性能够持续对冲行业周期波动，为园区稳定出租、租金稳步修复提供坚实底层支撑。

从阶段性经营业绩来看，中金普洛斯REIT的经营数据长期保持平稳向好，盈利效率突出，高比例收益分配特征显著，长期配置优势持续凸显。2026 年一季度，产品底层项目公司实现租金及物业管理服务费合计收入9705.04 万元，剔除资产公允价值变动损益干扰后，项目EBITDA利润率高达64.53%，资产运营盈利水平在行业内处于第一梯队。截至一季度末，旗下10座物流园区整体签约出租率稳定在88.19%，环比基本持平，租户结构分散，合计服务了86家不同行业企业，单一租户租金依赖度低，能有效分散经营风险，整体运营基本面韧性充足。

记者发现，自2021年登陆资本市场以来，中金普洛斯REIT持续兑现稳定分红承诺，已累计完成了15次现金分红，累计向投资者分配现金总额达14.61亿元，分红总规模位居全市场仓储物流REITs前列。2023至2025，连续三个完整年度，产品以年末市值测算的分派率均稳定突破5%。

“当前市场整体处于低利率的运行环境中，十年期国债收益率、银行稳健理财收益持续走低，市场长期配置资金普遍面临优质固收资产稀缺的困境。在此背景下，中金普洛斯REIT持续、稳定、高比例的现金流分红属性，兼具不动产实体资产抗通胀属性与稳定现金流回报，能够满足保险资金、理财资金、长期个人投资者等各类配置型资金的核心需求，是稀缺的中长期配置标的。”一位保险机构投资人向记者表示。

估值修复 长配优选

复盘近三年仓储物流REITs的整体市场运行脉络，行业长期处于供给过剩的调整周期，而市场资金的投资逻辑偏向防御避险，出租率稳定性、持续分红能力等安全边际指标成为了投资者筛选标的的核心标准。随着近两年行业新增供给收缩、消费与新兴产业需求持续释放，仓储资产的出租率、租金水平同步边际修复，市场资金关注点也逐步发生了转变，不再单纯聚焦资产防御属性，开始同步重视资产长期成长潜力与板块估值修复空间。

受此影响，以中金普洛斯REIT为代表的仓储物流标的，凭借多重核心竞争优势，在行业复苏周期中展现出了双重的投资价值。一方面，产品现金流分红长期稳定、租户行业分布分散、资产占据全国核心物流区位、运营管理体系经过多年市场验证成熟完善，具备极强的抗周期、抗波动底盘，安全边际充足；另一方面，行业整体供需格局持续改善，园区租金上调、出租率提升存在明确上行空间，项目未来业绩具备持续改善潜力，能够同步分享行业周期修复带来的业绩增量与估值修复红利。

另就中长期投资视角来看，仓储物流赛道的核心成长逻辑并未发生改变，行业复苏进程有望持续推进。从存量运营维度分析，头部仓储运营管理机构将持续深挖生物医药、低温冷链、高端制造、即时零售等细分赛道增量需求，通过园区硬件改造、数字化升级、精细化租户管理等方式，持续提升单位仓储坪效与整体资产收益水平；从 REITs行业扩容维度来看，监管层正持续完善公募REITs的扩募配套机制，那些具备优质底层资产、稳定经营现金流的头部仓储物流REITs，可依托扩募渠道持续收购全国核心城市稀缺高标仓储资源，不断扩大资产储备规模，持续增厚长期业绩增长基础。

综合来看，当前仓储物流行业已经完成了周期的底部筑底，供给收缩、需求回暖带来了供需格局的持续优化，出租率、租金两大核心运营指标同步进入修复通道，叠加跨境电商、新能源、冷链物流等多元化结构性需求长期支撑，行业复苏具备持续性与确定性。

多位业内专家向记者表示，尽管此前受行业周期压制，仓储物流REITs的板块估值长期处于历史低位，但随着基本面持续向好，板块估值修复窗口已经打开。考虑到头部的仓储物流公募REITs手握全国核心稀缺仓储资产，且具有持续稳定的高分红现金流、扎实稳健的底层运营基本面，身处当前低利率市场环境中，该类产品正因兼具稳健固收回报属性与周期复苏估值弹性而受更多关注。

关键词： 仓储物流REITs